건축물대장 용어 정리 - 대지면적, 건축면적, 연면적, 건폐율, 용적율

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<출처> 인천지도포털 토지정보

🏡 1. 대지면적 (Land Area)

→ 토지의 전체 면적이에요.

건물을 지을 수 있는 부지의 크기를 말하죠.
위 사진에서는 **629.205㎡**로, 약 190평(1평=3.3058㎡) 정도 됩니다.

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🧱 2. 건축면적 (Building Area)

→ 지상에서 건물이 차지하고 있는 바닥 면적이에요.
즉, 1층의 외벽 중심선으로 둘러싸인 면적을 말합니다.
위 사진에서는 **393.585㎡**로, 대지 위에 건물이 이만큼의 땅을 차지하고 있다는 뜻이에요.

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🏢 3. 연면적 (Total Floor Area)

→ 건물 각 층의 바닥면적을 모두 합한 면적이에요.
지하층, 옥탑층 등도 조건에 따라 포함됩니다.
위 사진에서는 480.115㎡, 즉 건물 전체 바닥면적의 합이에요.
(예: 1층 393㎡ + 2층 87㎡ 정도일 수도 있겠네요.)

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📏 4. 건폐율 (Building Coverage Ratio)

→ 대지에서 건물이 차지하는 비율이에요.
건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100
위 사진에서는 **62.55%**로,
즉 대지의 62.55%를 건물이 덮고 있다는 뜻이에요.
건폐율이 높을수록 땅이 꽉 찬 느낌이 나죠.

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📈 5. 용적률 (Floor Area Ratio)

→ 대지면적 대비 연면적의 비율이에요.
용적률 = (연면적 ÷ 대지면적) × 100
위 사진에서는 **68.96%**입니다.
즉, 대지 100㎡당 68.96㎡의 건물을 지었다는 의미예요.
도시계획에서 용적률은 층수 제한과 밀접하게 관련돼 있어요.

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정리하면 👇

항목 의미 이 표의 값 비유

대지면적	전체 땅 크기	629.205㎡	운동장 전체
건축면적	건물이 닿은 면적	393.585㎡	운동장 위 건물 밑바닥
연면적	건물 전체 층의 합	480.115㎡	모든 층 합친 면적
건폐율	대지 중 건물이 덮은 비율	62.55%	땅 위에 덮인 정도
용적률	대지 중 건물이 쌓인 비율	68.96%	전체 건물 부피 느낌

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<출처> 인천지도포털 토지정보

 

“연면적(延面積)” = 각 층의 바닥면적을 다 더한 값이에요.
즉, 지하·지상 구분 없이 건물 안의 모든 층 바닥면적을 합친 총합이 연면적이에요.

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📘 이번 사진 기준으로 계산해볼게요 👇

구분 층 용도 면적(㎡)

지하	지층	대피소	46.23
지상	1층	교육실	176.23
지상	1층	제2종근린생활시설(휴게음식점)	80.745
지상	1층	화장실	4.5
지상	2층	법당	172.41

➡️ 합계 = 46.23 + 176.23 + 80.745 + 4.5 + 172.41 = 479.+ (정확히 480.115㎡)

이게 바로 앞 이미지에서 본 **연면적 480.115㎡**하고 똑같지예?
그래서 말 그대로 “층별 면적의 총합”이 연면적이에요.

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🪜정리하자면

• 층별 면적 합계 = 연면적
• 건축면적은 그중 “가장 넓은 층(보통 1층)”의 바닥면적이에요.
  (이 건물의 경우 건축면적이 393.585㎡였지예?)

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🧮 1️⃣ 용적율산 연면적

말 그대로 **“용적률을 계산할 때 포함되는 연면적”**이에요.
건축물의 전체 연면적 중 일부만 법적으로 용적률 산정에 들어간다는 뜻이지요.

즉,

“용적률 = (용적률산 연면적 ÷ 대지면적) × 100”

으로 계산하는데, 여기서 **‘용적률산 연면적’**이 바로 기준이 되는 면적이에요.

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🏗️ 2️⃣ 적용연면적

‘적용연면적’은 행정상·세무상 또는 다른 법규(예: 개발부담금, 공시지가 산정, 기반시설 부담금 등)에
실제로 적용되는 연면적을 뜻합니다.

즉, 단순 계산용이 아니라 행정적으로 인정받는 최종 연면적이라고 보면 돼요.
두 용어가 같은 수치일 수도 있고, 법적 제외 면적이 다르면 조금 차이가 나기도 해요.

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📘 3️⃣ 그럼 “연면적”, “용적률산 연면적”, “적용연면적”은 어떻게 다르노?

정리 표로 볼게요 👇

구분 의미 포함/제외 항목 예시

연면적	건물 모든 층의 바닥면적 합계	지하, 옥탑, 발코니 등 대부분 포함
용적률산 연면적	용적률 계산에 포함되는 연면적	지하층(일부 제외), 필로티, 주차장, 옥탑실 등 제외 가능
적용연면적	행정·세금 등 실제 적용되는 연면적	용적률산 연면적을 기준으로 행정적 보정이 있을 수 있음

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📍 예시로 보면

대지면적이 600㎡짜리 건물이라 치면,

• 연면적은 모든 층 합쳐서 480㎡
• 이 중 지하 50㎡는 용적률 계산에서 빠짐 →
  용적률산 연면적 = 430㎡
• 행정상 기준 적용 시 약간 조정 →
  적용연면적 = 433.89㎡ (사진에 나온 값처럼)

그럼 용적률 계산은

(433.89 ÷ 629.205) × 100 = 68.96%
→ 사진에 나온 용적률 값이랑 딱 맞죠 😊

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요약하자면 👇

“연면적 중에서 법적으로 용적률 계산에 포함되는 부분이 용적률산 연면적이고,
그걸 행정상 실제로 적용한 값이 적용연면적이다”

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